Arsip

Halaman Artikel

Halaman Lainnya

Konten

Kamis, 3 Juli 1997 GRAHA & INTERIOR Di Usia ke-407 Kota Medan Penataan Wajah Kota Makin Mendesak Persoalan lalulintas, penataan wajah kota Medan seluas 26.510 hektar, sudah seharusnya menjadi prioritas Pemda Medan. Soalnya, warga sudah merasakan "sesak" dengan pertumbuhan rumah toko yang cukup pesat di inti kota. MEMASUKI Hari Jadi ke- 407 kota Medan, tantangan bagi kota berpenduduk sekitar 2 juta jiwa ini semakin beragam untuk menuju kota metropolitan. Dari mulai konsep penataan kota yang berciri khas sebagai kota Bestari di tengah pesatnya pembangunan saat ini, hingga persoalan-persoalan sosial dan keselarasan pembangunannya. Tidak dapat dipungkiri, dalam lima tahun terakhir ini kota Medan dinilai banyak pihak mengalami kemajuan pemba- ngunan yang cukup pesat. Dari mulai pengadaan sarana dan prasana serta fasilitas kota sampai peningkatan kesejah- teraan hidup masyarakatnya. Dari segi fasilitas kota, Pemda Medan di bawah pim- pinan Walikota H. Bachtiar Djafar berhasil membangun serta membuka dan memper- lebarruas jalan yang kuntitasnya hampir merata di seluruh pelo- sok kota. unq Melalui konsep pembangu- nan jalan lingkar luar, meski terlihat belum secara kese- luruhan menuntaskan kemaca- tan lalu lintas di inti kota. Namun diakui cukup berhasil dan berdampak terhadap pengu- rangan arus kemacatan lalu lintas di pusat kota yang sebe- lumnya menjadi langganan dan selalu membuat semraut wajah kota. Demikian juga pembukaan jalan, jembatan serta pertam- bahan panjang jalan di hampir tiap kawasan kota ini, selain ber- dampak terhadap pengurangan beban arus lalu lintas di kawasan itu, kenyataannya juga ikut BANDSID LUI menambah aset masyarakat dalam bentuk harga tanah yang melambung cukup tinggi akibat adanya pertambahan utility tadi. Seperti juga permasalahan yang selalu akrab dialami kota- kota besar di dunia, kota Medan yang tengah menuju sebagai kota Metropolitan tidak terlepas dari persoalan kemacatan lalu lintas. Hal itu akibat laju pertumbuhan angkutan yang pesat tidak sebanding dengan pertambahan panjang jalan tiap tahunnya. Mengantisipasi kesemrautan ini, tidak bisa tidak Pemda Medan diharapkan sudah harus memperketat pengeluaran izin trayek bagi angkutan umum yang dinilai laju kembangnya cukup tinggi, dibanding angku- tan pribadi yang kontribusinya dalam memacatkan arus lalu lintas di inti kota tidak separah armada angkutan umum terse- but.. Meski dimaklumi seperti diakui Walikota Medan H. Bachtiar Djafar kepada warta- wan dalam temu pers belum lama ini, bahwa persoalan mobil angkutan umum itu sudah mengarah kepada kebijakan pengadaan lapangan kerja. Di satu sisi meski Pemda Medan dituntut untuk menga- dakan regenerasi angkutan umum dari jenis Mobil Pengang- kutan Umum (MPU) berka- fasitas 7 hingga 9 penumpang ke jenis bus berbadan lebar yang berdaya angkut lebih besar. Namun di sisi lain, jika kebi- jakan pengadaan bus itu terpe- nuhi maka jenis MPU yang sudah terlanjur akrab dengan SEMAKIN tingginya kebutuhan masyarakat (konsumen) terhadap fasilitas perumahan, menyebabkan bisnis perumahan tumbuh sangat pesat. Karena itu pula, banyak pemilik modal secara spekulatif menanamkan modalnya di bidang bisnis perumahan. Mereka menganggap cukup menguntungkan menanamkan uangnya di bidang produk perumahan, karena lonjakan harganya yang terus menerus. Untuk sementara, memang mengalahkan bunga uang kalau seandainya uang itu disimpan di bank. Peluang demikian ini, dimanfaatkan oleh orang-orang yang tertarik bisnis perumahan. Di samping faktor di atas, bisnis perumahan juga dianggap bisnis yang mudah, karena tidak membutuhkan modal awal dalam jumlah besar. Kemudahan dalam menjalankan bisnis ini, sedikit banyak menyebabkan terlalu banyak pelaku di sektor ini yang membuat pasar perumahan men- jadi tumbuh sangat subur. Seperti yang pernah diteliti Pusat Penelitian Perencanaan Pembangunan Nasional (P4N) UGM beberapa tahun lalu, banyak developer yang memiliki modal awal hanya Rp. 100 juta. Dengan modal itu akan diurus izin prinsip, izin lokasi, pengurusan pembebasan tanah dan pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)a yang memerlukan dana taktis sekian puluh juta. (Kom- pas, 16-6-1995). Dengan izin prinsip sebagai jaminan, developer dapat memperoleh kredit bank. Dana yang diperoleh dari bank digunakan untuk memulai pro- ses pembebasan tanah. Masalah yang sering mun- cul adalah, karena kekurangan dana tadi, developer mau berlaku curang. Misalnya dalam soal pembebasan tanah, sering dilakukan secara sepihak melalui kolusi dengan kekuatan pemaksa tertentu untuk memperoleh tanah yang dibutuhkan. (Kom- pas, 16-6-1995). HACKS Bersamaan dengan aktivitas tersebut, segera dapat ditawar kepada konsumen rumah yang belum dibangun, hanya dengan memberikan peta lokasi dan tanah ling. Pembayaran uang muka (down payment) yang diperoleh dari calon pembeli dapat pula digunakan untuk melanjutkan Oleh: Hermansjah, SE masyarakat kota ini, bila pun harus dipangkas akan mengor- bankan sejumlah pengangguran di sektor jasa angkutan itu. SELEKTIF Dengan kondisi tersebut, per- soalannya adalah bagaimana Pemda Medan membuat kebi- jakan, "Bagai menarik rambut dalam tepung. Rambut tidak putus dan tepung tidak berse- rak". Dalam kondisi itu, peme- rintah daerah diharapkan sudah harus menempuh langkah selek- tif dalam menambah angkutan umum di kota ini. Tidak seperti selama ini, akibat terbuka luasnya penam- bahan MPU yang dilakukan kurang selektif di sejumlah trayek itu, mengakibatkan persaingan memperoleh penum- pang di kalangan pengemudi makin ketat sehingga menam- bah kesemrautan yang kini sudah menjadi lingkaran setan dan makin sulit diatasi. Meski sumber kemacatan lalu lintas itu tidak terlepas dari rendahnya tingkat disiplin pemakai jalan, namun Pemda Medan sudah sewajarnya mem- prioritaskan sektor ini untuk dibenahi. Hingga dengan demi- kian, tidak membiarkan penya- kit yang kronis semakin parah dan akibatnya berdampak terha- dap kebosanan warga kota saat meluncurkan kenderaannya di tengah kota yang akan menemui kemacatan dan kesemrautan. Seperti juga dipaparkan Walikota H. Bachtiar Djafar saat menyampaikan sambutannya pada rapat istimewa DPRD Medan dalam memperingati Hari Jadi ke-407 Kota Medan, upaya untuk mengatasi hal itu sudah dilakukan. Baik melalui pembangunan lampu lalu lintas, rambu-rambu jalan, marka jalan serta melarang eksistensi gu- dang-gudang yang berada di tengah kota dan rencana mem- bangun terminal terpadu ke arah Pancur Batu, Deli Serdang. Selain itu dengan adanya ren- cana mengatur kembali arus lalu lintas searah pada beberapa ruas jalan yang keseluruhannya dimaksudkan untuk melancar- dan Analisa/ton MENDESAK: Kesemrawutan lalulintas dan bangunan tua bermasalah di kota Medan semakin mendesak untuk dibenahi. B MITSUBISHI 9 developer dapat mengikat kontrak pembelian yang menguntungkan kedua belah pihak (mutualistis), dalam jumlah besar dengan harga tetap. Dari angsuran calon pembeli berikutnya, dan yang masuk dapat digunakan untuk melanjutkan proses pembangunan perumahan dan untuk mem- bayar angsuran kredit bank beserta bunganya, jika ada yang sudah jatuh tempo. Biasanya, berdasar kontrak tertentu dengan pihak bank, developer dapat memperoleh grace period sampai seluruh kompleks perumahan terselesaikan, atau bahkan habis terjual. Berdasarkan proses di atas, maka sebagian angsuran pembeli sesudah proyek selesai akan mengalir ke bank sebagai pembayaran utang dan bunga atas kredit yang diterima developer, sebagian lainnya untuk melunasi utang developer kepada pemasok material bangunan. Setelah semua beres, developer tinggal memetik untung dari penjualan seluruh unit rumah yang terjual. WANPRESTASI Meskipun tidak semua developer berlaku curang, bisnis perumahan (permukiman) merupakan sektor yang rawan terhadap kecurangan dan penipuan. Dan disinilah letak persoalan yang sebenarnya. Un- tuk mengejar keuntungan yang sebesar-besarnya, sering developer tidak menepati kesepakatan semula (wanprestasi), sehingga terkadang sampai- sampai menyusahkan konsumen. Ketika mempromosikan produknya, developer berjanji akan menyediakan fasilitas olahraga, kolam renang, taman dan sebagainya. Akan tetapi realitasnya fasilitas-fasilitas itu, tidak kunjung muncul. Ironisnya, tidak jarang kompleks yang tadinya kompleks perumahan diubah pengembang menjadi kompleks ruko. kan arus lalu lintas. Semoga saja antisipasi ter- akhir ini akan menambah kenya- manan bagi warga kota dalam mengarungi hari-harinya di tengah kota yang kini sudah memasuki usia 407 tahun. PENATAAN ΚΟΤΑ Selain persoalan lalu lintas, penataan wajah kota seluas 26.510 hektar itu juga sudah seharusnya menjadi prioritas Pemda Medan. Sebab warga Medan sudah cukup merasakan "sesak" dengan pertumbuhan rumah toko yang cukup pesat di inti kota. Jenis rumah yang dinilai merusak penataan kota itu, cen- drung pertumbuhannya makin tidak terkontrol di kota ini. Hal itu dapat terlihat, dengan makin menjamur serta menyesaknya pembangunan Ruko di tiap sudut kota. Seakan moto tiada hari tanpa membangun Ruko di Medan sudah bukan hal yang baru lagi. Masalah ini jelas berakar dari ketidak sesuaian antara iklan dengan kenyataannya. Namun yang membuat posisi konsumen tetap lemah adalah bahwa hakim menetapkan iklan maupun brosur penawaran bukanlah perikatan yang memiliki kekuatan hukum. Sehingga walaupun dibawa ke pengadilan, para konsumen tetap akan kalah dan tidak bisa berbuat apa-apa. Artinya, kalaupun dilanggar para pengembang tidak akan mendapat sanksi apa-apa. Meski diakui jenis Ruko merupakan bisnis paling me- nguntungkan bagi pihak yang menggeluti bidang properti. Di sini lah sesungguhnya kebijakan Pemda Medan diuji dalam ikut menentukan arah penataan kota secara konsekwen. Dengan demikian menjadikan kota ini lebih nyaman untuk dihuni, hingga tidak tiap sudut persim- pangan di kota ini dipenuhi dengan "hutan Ruko" yang akan menambah beban dalam masa- lah lalu lintas serta lingkungan sosial sekitarnya. pembebasan tanah dan memulai proses pem- bangunan perumahan. Untuk pengadaan bahan bangunan (material), developer biasanya tidak perlu membayar secara langsung, karena pembayaran dapat dirundingkan dengan pihak pemasok. Lazim dalam praktek, pembayaran dilakukan setelah bahan bangunan Pertama, permintaan terhadap fasilitas terpasang. Untuk menghindari fluktuasi harga, perumahan di perkotaan sangat kuat dan terus ber- Kalau dianalisa permasalahan yang sebenarnya, kiranya ada beberapa faktor yang menyebabkan mengapa sektor perumahan rawan terhadap kecurangan dan penipuan. Dengan penataan jenis ba- ngunan di kota ini, bukan berarti kita juga lantas antipati dengan kehadiran Ruko. Namun hen- daknya keberadaannya dise- suaikan dengan kebutuhan dan keselarasan lingkungannya. Dengan demikian tidak hanya asal ada lahan kosong, bangun Ruko. Tapi hendaknya kebera- Oleh Paham Karo-Karo, SH RISET pasar properti yang diterbitkan baru-baru ini kelom- pok usaha Putra Surya Perkasa (PSP) menyebutkan untuk tahun 1997 pangsa apartemen kelas menengah di DKI Jakarta masih cukup tinggi yakni sekitar 50 ribu unit. PORTES "Sementara itu, pasok aparte- men kelas menengah di DKI masih terbatas sekitar 10 ribu unit," kata General Manager PSP Group Budi Hamidjaya kepada wartawan di Jakarta, Senin, saat mengemukakan hasil riset tersebut. Menurut Budi, memiliki tempat tinggal di Jakarta, terutama di pusat kota merupa- kan kebutuhan ideal bagi masya- rakat. ANALISA "Tetapi memperoleh rumah horizontal yang layak kerap tidak terjangkau masyarakat banyak," ujar Budi. Untuk itu, pilihannya kini mengarah pada hunian vertikal atau apartemen. daannya lebih tertata dan tidak bergerak liar berkembang ke segala sektor. Hanya saja, jelas Budi, selama ini apartemen yang ada lebih banyak ditujukan pada "upper market" (pasar kelas atas), sehingga daya beli masyarakatpun bisa menjadi persoalan kembali. Penegakan Etika Bisnis Perumahan MENJAMUR Kenyataan kurang diper- hatikannya penataan terhadap bangunan jenis Ruko itu ter- bukti, bangunan di atas lahan seluas 4 kali 25 meter atau lebih itu semakin menjamur tidak hanya di pusat kota. Bahkan keberadaannya sudah pula menjalar di kawasan Selatan kota ini yang telah ditetapkan berkoefisien dasar bangunan (KDB) 30 persen dari luas tanah. Seperti terjadi di kawasan Titi Kuning, Medan Johor yang merupakan bagian tak terpi- sahkan dari Selatan kota Medan. Untuk itu penataan wajah kota melalui Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Tahun 2005 sebagai pedoman ataupun arahan di dalam melak- sanakan pembangunan segala sektor sudah selayaknya lebih diprioritaskan agar lebih dapat dikendalikan pertumbuhannya. Seperti tertuang dalam kon- sep RTRW Kota Medan itu sendiri, di mana wilayah pe- ngembangan pembangunan (WPP) dibagi menjadi 5 wilayah yang tujuannya untuk lebih memantapkan secara optimal potensi dimiliki yakni sebagai pusat administrasi pemerinta- han, industri, distribusi, jasa pelayanan, keuangan, akomo- dasi jasa kepariwisataan dan pusat perdagagangan regional dan internasional. Dalam hal ini seperti tertuang dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Medan, di mana perkembangan pemba- ngunan kota Medan di arahkan ke utara, timur dan barat dan menjadikan selatan sebagai kawasan resapan air menjadi lebih terkondisi dengan pena- taan kota yang lebih nyaman. Bravo kota Medan, kota kita, kota mu, dan kota kita semua! Pangsa Pasar Apartemen Kelas Menengah DKI 50 Ribu Unit Melihat kondisi itu, kata dia, PSP sengaja membangun apar- temen yang bisa dijangkau masyarakat, terutama kelas menengah yang membutuhkan hunian yang dekat pusat kegia- tan bisnis di Jakarta. Besarnya permintaan masya- rakat terhadap apartemen kelas menengah itu terbukti dengan berhasilnya PT Satwika Permai Indah (SPI) -anak usaha Group Putra Surya Perkasa (PSP)- memasarkan 100 persen aparte- men kelas menengah di kom- pleks perumahan Taman Surya, Jakarta Barat. Dalam penjualan tahap perta- ma Apartemen Surya Bulevar (ASB), Minggu (22/6), PT SPI berhasil memasarkan sebanyak 150 unit dengan harga jual termurah sebesar Rp 43 juta. Budi Hamidjaya mengata- kan, sukses penjualan tahap I ASB itu sekaligus membuktikan masyarakat memang membu- tuhkan rumah tinggal di sekitar Jakarta dengan harga yang terjangkau. ASB sendiri bukan proyek apartemen kelas menengah pertama PSP. Sebelumnya mereka juga berhasil menjual tambah. Dan kuatnya permintaan terhadap fasilitas perumahan tersebut tidak diimbangi oleh ketersediaan tanah. Kedua, tidak banyak konsumen yang menguasai informasi pasar perumahan. Keawaman mereka tidak hanya mencakup berapa tingkat harga pro- duk perumahan yang semestinya, tetapi juga mengenai bagaimana bisnis perumahan biasanya dijalankan. Tidak meratanya distribusi iniformasi pasar ini, menyebabkan para pengembang tetap unggul dalam market bargaining. Secara teoritis, kondisi ini tidak akan memungkinkan berlakunya hukum-hukum pasar yang sehat. Akibatnya, posisi konsumen yang awam pada masalah ini, tetap melemahkan posisi mereka di hadapan developer. Sehingga masalah-masalah kecurangan dan ketidak puasan yang muncul di kemudian hari sulit diselesaikan. Ketiga, akibat ramainya pelaku bisnis perumahan, tentu saja tidak mudah untuk membedakan mana yang baik, mana yang nakal. Bersamaan dengan itu, euphoria publik terhadap fasilitas perumahan menyebabkan mereka tidak selektif dan hati-hati dalam membeli. Kelengahan konsumen tersebut tentu menjadi lahan empuk bagi praktek-praktek penipuan. ETIKA BISNIS Selain tiga faktor di atas, hal yang tidak kalah penting adalah kenyataan bahwa sistem dan moral bisnis kita sejauh ini tidak memberikan perlindung an yang cukup terhadap konsumen. Rendahnya penghargaan dan perlindungan terhadap konsumen tersebut terpantul dalam berbagai ketentuan yang ditentukan secara sepihak oleh pihak penjual yang tidak dapat ditawar oleh konsumen. Kondisi ini merefleksikan betapa pelaku bisnis selama ini, cendrung mengejar keuntungan (pro- fit oriented) ketimbang menyadari perlunya sebuah etika yang mengatur hubungan antar manusia (hu manistik). Harus disadari dan dipahami oleh pelaku bisnis, bahwa etika merupakan bagian dari bisnis bukan sekedar pelengkap dari hubungan bisnis semata. Prinsip-prinsip etika bisnis yang mengandalkan kesadaran moral, akan sangat berperan dalam me nyadarkan pelaku bisnis bahwa lawan bisnisnya adalah sesama saudaranya. Artinya, sebagaimana dirinya semua orang ingin diperlakukan adil dan tidak ingin dirugikan. Adam Smith yang dikenal sebagai bapak liberalis me perdagangan dunia yang menganjurkan per saingan bebas, ternyata mengakui bahwa konsep Piala NKLD dan Pembangunan Real Estat Akrab Lingkungan cendrung masih terbilang sejuk itu merupakan alasan utama dalam pengembangan usaha real estat di kawasan tersebut. BANYAK hikmah yang dapat dipetik melalui keber- hasilan Kotamadya Medan meraih penghargaan Neraca Kualitas Lingkungan Hidup Daerah (NKLD) dalam mema- suki usia ke-407 tahun 1997. Selain penghargaan itu pertama kali diraih Kotamadya Medan dan untuk pertama kalinya diselenggarakan bagi daerah tingkat II (selama ini hanya untuk daerah tingkat I seluruh Indonesia), NKLD juga tidak banyak diberikan. Tercatat hanya tujuh dari 350 daerah tingkat II yang mendapat NKLD. Sebagaimana diungkapkan Walikota H. Bachtiar Djafar ketika penyambutan penghar- gaan NKLD dan Piala Adipura kedua diperoleh Medan, NKLD sebagai pengakuan pemerintah pusat atas Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kota- madya Medan, dengan konsep utamanya mengarahkan pem- bangunan ke utara serta menja- dikan selatan sebagai kawasan resapan air. Kalau kita mau menyimak lebih jauh lagi, penghargaan NKLD itu juga bermakna kota Medan berhasil menata RU- TRK nya sebagai konsep pem- bangunan yang akrab dengan lingkungan. KONSEP BERANI Hal itu karena dalam RU- TRK Medan itu jelas tercermin an kota dengan menjadikan ini sebagai kawasan resapan air minum dan menetapkan utara sebagai lokasi pembangunan industri, dinilai sebagai konsep pembangunan yang "berani" dan didasarkan logika. Betapa tidak, karena beran- jak dari konsep tadi, Medan harus mengorbankan kawasan selatan yang kini dinilai sebagai kawasan mahal, untuk menjadi ladang investasi yang banyak diincer developer papan atas untuk pembangunan proyek- nya. Inceran terhadap kawasan selatan untuk proyek pem- bangunan perumahan bagi sementara developer dinilai bukan berdasarkan analisa sepintas, tapi atas penilaian analisa pasar kritis dalam dunia properti yang cenderung kompe- titif belakangan ini. Sebab selain kawasan selatan belum begitu padat dengan hiruk pikuk lalu lintas, iklim yang apartemen sejenis, seperti Menara Tujuh Gading, Permata Meruya, dan Permata Surya. Mereka juga memiliki apar- temen kelas menengah atas seperti Pondok Club Villa, Griya Prapanca, Permata Gandaria, dan Permata Senayan yang cukup sukses pemasarannya. Mengenai harga jual, ia menganggap ASB termasuk murah dibandingkan apartemen sejenis di kawasan Jakarta Barat dengan ukuran lantai lebih luas (38 m2 dengan dua kamar tidur) dan harga per meter perseginya hanya Rp 1.114.638. Fasilitas yang diberikan pengembang juga fasilitas apartemen mewah. "Itu bisa dilakukan karena kita membangun apartemen di kompleks perumahan Taman Surya yang sudah lengkap dan dihuni masyarakat," jelas Budi. Menurut Budi, lokasi ASB termasuk strategis karena me- miliki akses jalan yang mudah, baik dari Jl Daan Mogot. Tol Jakarta Merak, maupun Tol Soekarno-Hatta. Lokasi ASB tepat disisi jalan tol Lingkar Luar Barat yang tengah dikerjakan pemerintah dengan swasta. (Ant). etika bisnis sebagai salah satu moral force yang turut menjaga tatanan sosial liberalisme. Kesadaran moral ini menurut Adam Smith disebut sebagai sim pati moral, yaitu kecendrungan moral untuk me nempatkan diri secara imajinatif dalam situasi sosial maupun bisnis. Dengan kesadaran moral ini, tentunya si develo per akan dapat mempertimbangkan tindakan wan- prestasi secara resiprokal. Artinya, dia akan cen- drung membayangkan dirinya dalam posisi kon- sumen, sehingga menyadari bahwa dirinya juga tidak mau dirugikan. Perangkat legal (juridis) tidak bisa berjalan sen- diri, karena realitasnya masih banyak hukum atau peraturan yang belum mengatur secara jelas. Da lam kondisi inilah etika juga berfungsi sebagai peni lai apakah hukum layak difungsikan atau tidak. Sehubungan dengan masalah di atas, setidaknya ada empat prinsip yang harus diperhatikan bila organisasi developer semacam REI ingin menegak- kan etikanya di kalangan anggotanya : Pertama, prinsip tanggung jawab. Dimana developer harus memenuhi hak konsumen dalam bisnisnya. Developer dituntut jujur memenuhi kon- trak (kesepakatan) yang telah disepakati. Kedua, prinsip keadilan. Dimana secara esensial, developer bebas melakukan kegiatan usahanya asal saja tidak boleh merugikan hak dan kepentingan konsumen. Ketiga, prinsip non-intervention. Disini dituntut perlunya kenetralan pemerintah, tidak boleh ikut campur tangan dalam kegiatan bisnis, kecuali un- tuk menegakkan keadilan. Keempat, prinsip saling menguntungkan (resiprokal). Prinsip ini ingin mengakomodir hakekat bisnis yaitu mencari keuntungan. Secara moral mencari keuntungan dianggap sebagai per- wujudan kewajiban setiap orang. Artinya, aturan perjanjian dan segala bentuk transaksi yang melibatkan pengembang dan konsumen diatur sedemikian rupa sehingga saling menguntungkan. Perlakuan developer yang merugikan konsumen sekarang ini, bukanlah fenomena yang preseden sampai saat ini konsumen dalam iklim jual beli di negara kita, tak terkecuali konsumen perumahan, adalah pihak yang tidak banyak memiliki kekuatan dihadapan penjual. Karena itu, penting pula kiranya sebuah terobosan hukum maupun ekonomi yang memungkinkan kekuatan tawar-menawar dalam jualbeli menjadi lebih berimbang antara penjual dan pembeli. *** (Penulis adalah pemerhati masalah properti dari Universitas Sumatera Utara). Atas dasar RUTRK Medan itu, bukan pula berarti kawasan selatan tidak boleh dibangun. Namun Pemda Medan mem- batasinya. Selatan boleh diba- ngun, namun Koefisien Dasar Bangunan (KDB) nya ditetap- kan hanya 20 hingga 35 persen dari luas tanah yang ada. Artinya setiap 1000 hektar, lahan yang akan digarap, namun yang boleh dibangun hanya sekitar 200 hingga 350 hektar saja, sedangkan selebihnya ditetapkan sebagai kawasan resapan air atau penghijauan. LEBIH MAJU Dengan konsep ini Pemda Medan berpikiran lebih maju yakni ingin menyelamatkan kawasan konservasi di Selatan kota Medan itu. Apalagi di daerah Selatan terdapat dua pengolahan air minum (water trethmen) yang memanfaatkan sumber air sungai dari wilayah Selatan. Selain itu juga agar kota Medan terhindar dari bahaya banjir. dan tidak dapat dijadikan daerah penyangga air hujan. Tamatlah kita. "Kalau hal itu sudah terjadi, bukan 10 atau 20 tahun, 5 tahun lagi kota Medan akan tengge- lam", ujar Walikota H. Bachtiar Djafar prihatin dalam satu kesempatan kepada wartawan. Terlepas dari pembangunan di kawasan Selatan dan pero- lehan Piala NKLD, Pemda Medan juga hendaknya tidak hanya mempokuskan Wilayah Selatan sebagai kawasan pem- bangunan yang akrab dengan lingkungan. Tapi pembangunan. di segala penjuru kota ini juga menurut hemat kita harus diles- tarikan dengan penghijauan dan ditata dengan konsep pemba- ngunan yang akrab dengan lingkungan. TANTANGAN BERAT Justru dengan diperolehnya NKLD, tantangan untuk mele- takkan dasar pembangunan di kota Medan makin lebih berat. Betapa tidak, kalau selama ini kita perhatikan dengan men- jamurnya pembangunan real es- tate. Namun di antaranya kurang memperhatikan penataan ling- kungan sekitarnya. Hal itu tercermin dengan adanya peru- sahaan real estat yang diklaim masyarakat sebagai penyebab banjir di kawasan tempat tinggal mereka. Sebab sebagaimana dike- tahui kawasan selatan, yang wilayahnya memanjang dari Tuntungan/Pancur Batu/Deli Tua sampai ke Tanah Karo merupakan daerah pegunungan yang siap menjadikan ancaman utama bagi warga kota. Teruta- ma bila hulunya sudah gundul PEMERINTAH sedang me tim sudah melaporkan hasilnya nyiapkan petunjuk pelaksanaan kepada Menpera.dib sgut s (Juklak) PP 41/1996 mengenai pengaturan kepemilikan rumah bagi orang asing di Indonesia, Menpera Akbar Tandjung menga takan. Sebuah tim yang terdiri atas berbagai unsur antara lain dari Kantor Menpera, Deplu, Imigrasi, dan Depkeu kini sedang meng- godok Juklak dimaksud. Diharap kan semua masalah sudah bisa dituntaskan dalam waktu satu bulan mendatang," ungkap Menpera dalam Rapat Kerja dengan Komisi V DPR-RI pekan lalu. Betapa tidak karena sebelum kehadiran real estat tersebut, kawasan pemukiman itu tidak Menjawab pertanyaan anggota dewan, Menpera mengemukakan sedikitnya ada empat masalah yang dibahas oleh tim tersebut. Pertama, definisi atau pengertian mengenai orang asing yang berke dudukan di Indonesia. Kedua, jenis atau tipe rumah yang bagai mana yang boleh dibeli atau di- jual kepada orang asing, dan bagaimana kualitasnya. Ketiga, komposisi jumlah rumah maksimum yang bisa dimiliki orang asing dalam satu blok atau satu kawasan, baik bangunan yang vertikal (aparte men/rusun) maupun yang hori zontal (landed house). Analisa/dok RESAPAN AIR: Lapangan golf di kawasan real estat, selain merupakan daerah resapan air hujan juga salah satu upaya menyegarkan suasana lingkungan. Tampak lapangan golf Graha Helvetia yang terletak di paru-paru kota Medan. Keempat, pembahasan menge nai kemungkinan dukungan per- bankan dari segi penyediaan kredit pemilikan rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA). Juklak Kepemilikan Rumah bagi Orang Asing Selesai Bulan Depan aliozum Semua masalah itu, menurut Akbar Tandjung, telah dibahas secara seksama dan mendalam dan beberapa hari lalu anggota "Tetapi kita melihat masih ada beberapa masalah yang perlu dibahas secara tuntas. Soalnya kita ingin agar ketika Juklak tersebut dikeluarkan semua in- stansi sudah benar-benar mema hami sehingga tidak ada lagi pertanyaan-pertanyaan," katanya. Sekarang ini, lanjutnya, meski tidak ada masalah-masalah prin- sipil dalam penyusunan Juklak PP 41/1996, belum tentu semua instansi memahaminya. Karena nya, diperlukan adanya keterpa- duan dari berbagai instansi ter kait. Mengenai produk hukum dari peraturan pelaksanaannya, bisa dikeluarkan oleh Kantor Menpera selaku ketua BKP4N, atau bisa juga oleh Kantor Meneg Agraria sesuai dengan relevansinya. Atau bisa pula diserahkan kepada masing-masing instansi. Menpera mengakui, akibat belum adanya Juklak mengenai penjualan rumah kepada orang asing maka PP 41/1996 belum bisa dilaksanakan secara efektif. Juga, belum ada data atau infor- masi mengenai transaksi jual beli atau berapa devisa yang bisa dihimpun dengan adanya kebi- jakan tersebut. Di sisi lain, warga negara asing nampaknya masih bersikap menunggu. Sebelumnya Menpera menje laskan, pemerintah dalam hal ini Kantor Meneg Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) telah mengeluarkan Per aturan Meneg Agraria No. 7/1996 tentang persyaratan pemilikan rumah bagi orang asing sebagai SEJUMLAH anggota Dewan Pimpinan Daerah (DPD)-Real Estate Indonesia (REI) Aceh yang membangun rumah RS/RSS di kawasan Aceh Besar menyampaikan keluhan- nya atas "membengkaknya" biaya administrasi di BPN setempat. "Keluhan biaya tinggi dan berteletele yang dipraktekan oknum pejabat di BPN Aceh Besar itu seakan-akan sudah mendapat restu atasnya, kata Ketua DPD-REI Daerah Istimewa Aceh, Murni Muhammad di Banda Aceh. Halaman Untuk mengatasi keluhan para pengembang RS/RSS di wilayah Aceh Besar, pihak DPD REI Aceh akan segera mengadakan rapat terpadu dengan mengundang semua instansi terkait guna menghapus "birokrasi" berbelit dan berbiaya tinggi. Dikatakannya, DPD-REI Aceh hingga Juni 1997 memiliki 42 anggota tersebar dalam 10 Daerah Tk-II merupakan aset pemerintah daerah dalam upaya membantu pengadaan rumah laik huni bagi masyarakat di daerahnya masing- masing. pernah dilanda banjir seperti terjadi di kawasan Marendal, Kecamatan Medan Ampalas dan kawasan Sei Sikambing, Keca- matan Medan Sunggal. Namun dengan ditinggikannya lokasi pembangunan real estat di kawasan tersebut, membuat pemukiman warga menjadi lebih rendah. Begitu pula fasilitas air limbahnya tidak tertata cukup baik, & Incl Akibatnya bila hujan datang air limbah serta air hujan membaur menjadi satu meren- dam pemukiman warga sekitar nya. Para pengembang RS/RSS anggota DPD- REI Aceh akan terus memacu pembangunan perumahan, terutama untuk memenuhi kebu- tuhan masyarakat golongan menengah ke bawah, termasuk dari kalangan pegawai negeri yang belum memiliki rumah pribadi. "Masih banyak pegawai di daerah ini yang belum memiliki rumah tempat tinggal yang memenuhi syarat kesehatan," katanya. Kejadian ini seharusnya bila tertata dengan konsep keter- paduan antara kawasan real estat dengan pemukiman penduduk, tidak bakal terjadi. Keterangan dari beberapa pengembang anggota DPD-REI Aceh, di Banda Aceh mengatakan bahwa "birokrasi" berbelit dan Untuk itulah Pemda Medan melalui Dinas Tata Kota dan Dinas Bangun-bangunan agar lebih mawas diri lagi dalam pemberian izin. Apalagi dengan diperolehnya Piala NKLD men- jadikan pemberian izin itu lebih berat. Karena ada asfek lebih tinggi lagi yang harus diper- hatikan, selain perolehan Penda- patan Asli Daerah (PAD). Yakni itu tadi pembangunan yang akrab dengan lingkungan. Semoga dengan perolehan NKLD menjadikan Pemda Medan semakin dewasa dalam menata pembangunan di berba- gai kawasan. Bukan saja Sela- tan, tapi juga Timur, Barat, Tenggara dan Utara kota Medan. (hermansjah) Para Pengembang RS/RSS di Aceh Besar Mengeluh digat lant tindak lanjut dari PP 41/1996 setelah mendengar pertimbangan dari Badan Kebijakan dan Pengen dalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional (BKP4N). Bahkan, guna menyempur- nakan peraturan tersebut telah ditetapkan pula Peraturan Meneg Agraria No. 8/1996. Kemudian Menpera selaku ketua BKP4N menyiapkan ketentuan yang akan melengkapi peraturan-peraturan yang tersebut melalui tim diben tuk, "Sebetulnya, tidak ada masalah dalam pelaksanaan PP 41/1996. Bahkan, sekarang pun penjualan bisa dilakukan sean- dainya ada orang asing yang mau membeli rumah di sini", papar nya. Sayangnya, belum ada pengem bang yang mau mengkonversi sehingga transaksi tidak terjadi. Hak Pakai (HP) menjadi HGB Keengganan pengembang untuk mengkonversikan HGB menjadi HP itu, barangkali disebabkan mereka sendiri belum begitu yakin mengenai seberapa besar pasar hunian bagi orang asing. Mereka masih khawatir, begitu status tanah di konversi ternyata pasar- nya tidak ada. Selain itu, pengembang juga masih ragu tentang sejauh mana efektivitas HP sebagai agunan walau pun undang-undang sudah memperbolehkan. Karenanya, ke yakinan itu perlu ditanamkan. "Konversi dari HGB menjadi HP akan menjadi efektif setelah pengembang yakin bahwa hal itu bisa memberikan dukungan bagi penyediaan rumah bagi orang asi jelasnya. (MI) biaya tinggi yang diterapkan pihak BPN Aceh dinilai sebagai sikap "sombong" dan membe- ratkan pengusaha. Untuk memperoleh izin lokasi dan hak guna bangunan (HGB) dari luas tanah sekitar 4.000 meter dan dua hektare, oknum pejabat di BPN Aceh Besar menetapkan tarif Rp4 juta harus dibayar tunai. "Menolak memenuhi permintaan oknum BPN Aceh Besar, jangan harap izin lokasi atau HGB bisa selesai," kata salah seorang pengembang yang tidak ingin disebutkan identitasnya. UANG SAKU TIM Sementara itu, Kepala Tata Usaha (TU) pada Kanwil BPN Tk-I Aceh, Drs. Teuku Sulaiman yang dimintai tanggapannya menyatakan keluhan para pengembang perumahan RS/RSS di wilayah Aceh Besar atas "membengkaknya" biaya administrasi di BPN itu perlu diteliti kebenarannya. "Ketentuannya tidak sebesar seperti yang diisukan itu, tetapi para pengembang diwajibkan menyediakan uang saku atau uang transpor kepada tim yang turun ke lapangan sekitar Rp50.000 per orang ditambah biaya administrasi lainnya," katanya. "Jika benar oknum pejabat di BPN Aceh Besar memasang tarif sebesar itu patut kita sesalkan dan cara itu dinilai sangat tidak etis," kata Teuku Sulaiman. Kepala BPN Tk-II Aceh Besar, Drs. H. Sayuti Ismail ketika dihubungi pertelepon di Jantho dilaporkan sering tidak berada ditempat. (Ant) Kan Taunton F Ba ran ke ter kar ma pol wa ken em ka be de 53 Ba ya SI ke m m da g m S g m k